Прекращение договора найма

Договор имущественного найма прекращается истечением срока, на который он был заключен, а при неуказании срока - по заявлению одной из сторон с соблюдением установленных законом или местным обычаем сроков предупреждения другой стороны (ст. 1736, 1737 ФГК; ст. 1574, 1596 ИГК; ст. 617 ЯГУ). Если по истечении срока найма наниматель при молчаливом согласии другой стороны продолжает пользоваться вещью, договор считается продленным на неопределенное время или на установленный законом срок (§ 565-569 ГГУ; ст. 268 ШОЗ; ст. 1597 ИГК; ст. 619 ЯГУ). Эти правила применимы к договорам аренды жилья, торгово-промышленных помещений и сельскохозяйственных участков лишь в случаях и в порядке, установленных специальными законами. По этим законам предпринимателю предоставлено право на возобновление договора после истечения срока его действия.

Основаниями прекращения договора найма являются также:

– гибель вещи без вины сторон;

– нарушение обязанностей одной из сторон, если другая на основании этого потребует прекращения договора (ст. 1741 ФГК). Например, наймодатель может потребовать расторжения договора при просрочке внесения нанимателем арендной платы или использования им вещи вопреки ее назначению и условиям договора;

– необходимость производства ремонта или перестройки, лишающих нанимателя возможности пользоваться жилым помещением, если при этом он потребует прекращения договора;

– объявление конкурса над имуществом нанимателя.

Смерть наймодателя или нанимателя по общему правилу не прекращает договора найма (ст. 1742 ФГК).

Неодинаково определяются правовые последствия отчуждения наймодателем имущества, сданного внаем. Для сторон договора большое значение имеет нормативное решение вопроса о том, прекращает ли отчуждение собственником сданного внаем имущества договор найма или нет. От этого зависит, приобретет ли новый собственник право истребовать имущество от нанимателя или же он окажется в положении наймодателя, связанного договором найма, заключенным прежним собственником.

В странах англосаксонской системы при отчуждении недвижимости наймодателем официально признаваемая вещная природа найма недвижимости обеспечивает нанимателю сохранение всех его вещных прав. Более того, наниматель как носитель вещного права может сам произвести отчуждение своего права на срок его действия, а также заложить его в пределах данного срока.

Будет полезно почитать по теме: