Права и обязанности сторон договора имущественного найма

Наймодатель обязан предоставить нанимателю в пользование вещь в хорошем состоянии, произведя весь необходимый ремонт, и обеспечить возможность спокойного пользования вещью в течение срока договора (ст. 1719, 1720 ФГК; ст. 1575 ИГК; § 536 ГГУ; ст. 254 ШОЗ). Недвижимость должна быть передана со всеми принадлежностями.

В течение срока найма наймодатель обязан поддерживать вещь в состоянии пригодности для предусмотренного договором использования, производить ремонт вещи, кроме текущих исправлений, лежащих на обязанности нанимателя (ст. 1719, 1720 ФГК; § 536 ГГУ).

Наймодатель должен нести ответственность за все пороки или недостатки вещи - как явные, так и скрытые, препятствующие ее обычному или обусловленному договором использованию. Статья 1721 ФГК возлагает на наймодателя ответственность за скрытые недостатки вещи даже в том случае, если он сам не знал о них при заключении договора. Если вследствие этих пороков или недостатков произойдет какой-либо ущерб для нанимателя, то наймодатель будет обязан возместить этот ущерб (ст. 1721 ФГК). Если вещь предоставляется в состоянии, существенно уменьшающем возможность ее использования для обусловленного в договоре назначения, наниматель вправе потребовать снижения наемной платы или расторжения договора (ст. 255 ШОЗ и практика других стран).

В странах англосаксонской системы наймодатель не отвечает не только за явные, но и за скрытые недостатки вещи, о которых он не мог знать при разумной осмотрительности с его стороны при заключении договора.

Ответственность наймодателя за недостатки вещи отпадает, если наниматель при заключении договора знал об этих недостатках.

При сдаче в аренду машин и оборудования наймодатель иногда принимает на себя обязанности:

- предоставление технической документации по эксплуатации объекта, сдаваемого внаем;

- проведение технического обслуживания особенно сложных машин и оборудования, инструктаж персонала нанимателя по эксплуатации объекта.

Обязанностями нанимателя являются:

- при отсутствии иного соглашения между сторонами наниматель обязан использовать нанятую вещь, как следует хорошему хозяину и лишь для обусловленных целей или в соответствии с назначением вещи (ст. 1728, 1729, 1766 ФПС; ст. 1587 ИГК). При нарушении этой обязанности (например, наниматель ведет торговое или промышленное предприятие в жилом помещении либо нарушает требования ст. 1766 ФГК в отношении сельскохозяйственного участка) наймодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков согласно ст. 1764 ФГК;

- наниматель обязан производить текущий ремонт вещи или мелкие починки для ее поддержания в надлежащем состоянии. Он отвечает за ухудшение и уничтожение вещей, которое произошло во время действия договора, если не докажет, что они произошли без его вины (ст. 1732 ФГК);

- наниматель обязан вносить наемную плату в сроки, установленные договором, а при отсутствии в договоре таких указаний - в сроки, предусмотренные законом или обычаем данной местности (ст. 1728 ФГК; § 535 ГГУ). Размер арендной платы определяется соглашением сторон. В области найма недвижимости для определения цены аренды применяется ряд положений специального законодательства - жилищного, о найме торгово-промышленных помещений и земельных участков. Право наймодателя недвижимости на получение арендной платы и других, связанных с договором найма платежей обеспечивается его законным залоговым правом на имущество, внесенное или ввезенное нанимателем на земельный участок или в помещение. Неуплата нанимателем сумм за пользование имуществом рассматривается как основание для требования наймодателя расторгнуть договор;

- немедленно извещать наймодателя о всех дефектах, обнаруженных при использовании вещи, чтобы наймодатель мог своевременно принять меры по предупреждению повреждений. Нарушение этой обязанности может повлечь ответственность за убытки, вызванные неуведомлением;

- по окончании договора наниматель обязан возвратить вещь в таком состоянии, в каком она была получена, с учетом нормального износа. Он несет ответственность за ухудшение и уничтожение вещей, которые произошли во время его пользования, если не докажет, что они произошли без его вины (ст. 1732 ФГК; § 556 ГГУ). При этом наймодатель вправе потребовать сноса возведенных нанимателем сооружений и устранения всех изменений вещи, в т.ч. направленных на ее улучшение. В определенных случаях (например, специально оговоренных в соглашении) нанимателю должна быть возмещена стоимость улучшений и дополнений к вещи (ст. 1592, 1593, 1621 ИГК). По праву ФРГ наймодатель в любом случае обязан также возместить нанимателю затраченные им необходимые издержки на нанятую вещь (§ 547 ГГУ).

Договором могут предусматриваться и дополнительные обязанности нанимателя, например страхование имущества, включая стоимость страхования в наемную плату, хотя обычно это делает наймодатель. Иногда на нанимателя возлагается обязанность принимать меры, исключающие возможность ознакомления конкурентов наймодателя с техническими и эксплуатационными качествами предмета найма.

Во всех зарубежных странах наниматель может сдать вещь в поднаем и даже передать свой договор найма (т.е. совершить договор перенайма), но подход к осуществлению им этого права различен.

В ФРГ наниматель не вправе без разрешения наймодателя предоставить третьему лицу пользование нанятой вещью (§ 549 ГГУ).

Во Франции и странах англосаксонской системы действует принцип свободы нанимателя в заключении договоров поднайма и перенайма при отсутствии прямого запрещения в законе или договоре (ст. 1717 ФГК; судебная практика Англии и США).

При поднайме наниматель несет как свои прежние обязанности перед наймодателем, так и ответственность за использование имущества третьим лицом (поднанимателем). Наниматель жилого помещения вправе при определенных условиях обменять его на другое.

Будет полезно почитать по теме: