Понятие и форма договора имущественного найма

Договор имущественного найма - это договор, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) пользование конкретным имуществом в течение определенного времени за плату, которую обязан вносить наниматель.

Юридическая сущность имущественного найма заключается в акте перенесения права пользования вещью. Представляя собой сделку по управлению имуществом, договор найма имеет своей основной функцией в гражданском обороте юридическое оформление перехода конкретных вещей во временное и возмездное пользование другого лица.

По своей юридической природе договор имущественного найма - двусторонний, возмездный и консенсуальный. Сторонами его могут быть все субъекты гражданского и торгового оборота - государство, физические и юридические лица. Предметом договора являются индивидуально-определенные и непотребляемые вещи, которые подлежат возвращению нанимателем после прекращения договора.

Во многих зарубежных странах различают имущественный наем движимых вещей с потребительской целью - прокат и аренду. К договорам аренды относят имущественный наем плодоприносящих вещей - движимых и недвижимых, при которых на возмездных началах переходит право не только использовать вещь, но и извлекать при этом плоды и доходы. В праве Англии и США в зависимости от характера предмета договора найма различаются наем недвижимости (lease) и наем движимых вещей (hire). При найме недвижимости у нанимателя возникает ограниченное вещное право, в то время как при найме движимых вещей - лишь обязательственное право.

Договор имущественного найма широко применяется в различных областях хозяйственной и культурной жизни зарубежных стран. Наем (прокат) потребительских товаров длительного пользования, аренда промышленного и строительного оборудования, машин, установок, транспортных средств, зданий, предприятий, производственных, складских и жилых помещений, прокат театрального реквизита, киноустановок и т.п. - далеко не полный перечень сферы применения этого договора.

Источниками регулирования отношений по найму имущества в странах дуалистической системы частного права являются прежде всего гражданские кодексы и уложения (ст. 1708-1778, 1800-1831 ФГК; § 535-597 ГГУ; ст. 1571-1654 ИГК; ст. 601-622 ЯГУ), содержащие, в частности, ряд специальных положений об аренде сельскохозяйственной земли. Кроме того, во всех промышленно развитых странах приняты многочисленные специальные акты (включая законы) по найму недвижимости - аренде сельскохозяйственных земель, найму жилья и торгово-промышленных помещений.

В странах англосаксонской системы имущественный наем регулируется прецедентным правом, а также положениями отдельных законов в области аренды земли, жилых, промышленных и торговых помещений. Так, в Англии сложилось обширное жилищное законодательство, в США действует штатное законодательство об аренде недвижимости - законы о публичном жилищном строительстве, о регулировании квартплаты и выселения.

При заключении договора имущественного найма стороны должны согласовать свои воли по основным вопросам: о вещи - предмете договора, о наемной плате и сроке действия договора. При найме квартир в домах, построенных при помощи государственных средств, ряд условий договора предопределяется положениями закона. В этих случаях для заключения договора требуется разрешение государственного жилищного органа, которое обычно предоставляется тогда, когда наниматель включен в список лиц, нуждающихся в жилье.

В ФРГ договор найма земельного участка, заключенный сроком более чем на год, должен быть облечен в письменную форму. Несоблюдение установленной законом формы не влечет недействительности договора, а лишь превращает его в договор, заключенный на неопределенный срок. Такой договор может быть прекращен по требованию одной из сторон в любое время, но не ранее истечения первого года пользования недвижимостью (§ 566 ГГУ).

В странах англосаксонской системы договор найма недвижимости рассматривается как основание возникновения у арендатора ограниченного вещного права, одного из имений (estates), опирающихся на "общее право", а именно имения со срочным безусловным правом владения. По нормам общего права при сдаче недвижимости в аренду не требовалось соблюдения каких-либо формальностей. В настоящее время для договоров аренды недвижимости на длительные сроки требуется письменная форма. Так, в США законы об обмане и лжесвидетельстве ряда штатов требуют письменной формы для договоров, заключаемых на срок свыше года или трех лет. Во многих штатах требуется регистрация долгосрочной аренды на пять или десять лет.

Будет полезно почитать по теме: