Ипотека

Ипотекой принято называть вид залогового обеспечения обязательства должника, предметом которого выступает остающееся во владении последнего принадлежащее ему на праве собствен-ности имущество. Она является придаточным к обязательственному требованию вещным правом.

Ипотека во Франции

Французское право признает в качестве правооснования ипотеки закон, судебное решение, договор и завещание. В зависимости от этого различают ипотеку законную, судебную и договорную.

Законная ипотека – ипотека, установление которой в отношении имущества должника предусматривается предписаниями закона. Так, ст. 2121 ФГК (в ред. Ордонанса № 59-71 от

7 января 1959 г.) указывает на следующие виды законных ипотек (hypotheques legates):

1) ипотека, принадлежащая одному из супругов на имущество другого;

2) ипотека, принадлежащая несовершеннолетним либо находящимся под опекой совершенно-летним, на имущество их опекуна или законного управляющего (sur les bienes de tuteur ou de Vadministrateur legal);

3) ипотека, принадлежащая государству, департаментам, коммунам и публичным учреж-дениям, на имущество инкассаторов и подотчетных должностных лиц (sur les bienes de receveurs et administrateurs comptables);

4) ипотека, принадлежащая отказополучателю (легатарию), на наследственное имущество.

Судебной называют ипотеку, которая возникает на основании судебного решения. Так,

ст. 2123 ФГК (в ред. Декрета № 55-22 от 4 января 1955 г.) предписывает, что к числу судебных решений, создающих ипотеку в пользу указанного судом лица, относятся, в частности, решения, присуждающие к исполнению; решения третейских судов (decisions arbitrates), в том числе находящихся за рубежом, получившие исполнительную силу на основании постановления французского суда и др.

Ипотека в Германии

Общие нормы об ипотеке содержатся в ГГУ и помещены в Книге о вещных правах. Она рассматривается как вещное обременение (Reallast), устанавливаемое в отношении земельного участка таким образом, чтобы кредитор собственника этого участка мог получить денежное удовлетворение своего требования (§ 1113 ГГУ). По общему правилу объектом ипотеки должен выступать земельный участок в целом; исключение действует лишь для случая, когда предоставляется обеспечение долга, связывающего одного из собственников обременяемого участка, - в этом случае ипотека устанавливается на часть участка, составляющую долю должника (§ 1114 ГГУ).

Как и для всякого вещного права на недвижимость, запись об ипотеке подлежит внесению в поземельную книгу (Eintragung der Hypothek). Совершаемая в книге запись должна указывать имя залогодержателя-кредитора, сумму принадлежащего ему требования, а если по требованию предусмотрено начисление процентов, то и размер процентной ставки. В тех случаях, когда обеспеченное ипотекой требование подлежит оплате с начислением процентов, не отраженных в поземельной книге (например, когда размер процентов не был указан в договоре), то возможно так называемое расширение ипотеки (Erweiterung), т.е. удовлетворение кредитора в большем объеме. Увеличение объема удовлетворения не должно выходить за пределы законной ставки процентов (5% годовых) и не требует предварительного согласования с другими кредиторами должника, имеющими равную с залогодержателем или более позднюю очередность удовлетворения претензий к должнику (§ 1119 ГГУ).

Залог недвижимости в странах системы общего права

Понятие залога недвижимости в англосаксонском праве (mortgage) трактуется как "юридическое средство, позволяющее должнику (mortgagor) передать кредитору (mortgagee) вещное право (interest in property) в качестве обеспечения платежа".

По своей сути оно в основном совпадает с понятием ипотеки в системе континентального права.

Современная англосаксонская конструкция залога недвижимости непосредственно восходит к праву Англии периода позднего Средневековья, которое позволяло должнику передавать кредитору свою собственность на землю под условием, что после погашения долга к определенному сроку кредитор возвратит землю должнику. Если же долг к указанному сроку останется непогашенным, то земля становится объектом безусловного права собственности кредитора (fee simple absolute).

В общем праве залог недвижимости складывался первоначально как "живой" залог (vivum vadium, living pledge), при котором обремененный земельный участок поступал во владение залогодержателя, который за счет доходов от его использования погашал предоставленный должнику кредит. Более совершенной формой стал "мертвый" залог (mortuum vadium, dead-pledge), по которому кредитор земельную ренту и прибыль от заложенной земли засчитывал только как уплату процентов по займу, а владения на земельный участок не приобретал. Эта форма и послужила основой современной конструкции залога недвижимости (mortgage), остающейся во владении залогодателя.

Будет полезно почитать по теме: