Отличительные черты и принципы ипотеки

Понятие "ипотека", основываясь на древнеримских принципах залога, является более совершенной его формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, характер кредитных отношений, связанных с ипотекой.

Ипотека –это одна из форм имущественного обеспечения обязательств должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Термин "ипотека" в юридическом обороте обычно предполагает два толкования.

1. Ипотека как правоотношение – это залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Для ипотеки характерно сохранение имущества в руках должника. Залог в гражданском праве – один из способов обеспечения обязательства, в данном случае банковского кредита. При этом во всех случаях обязательна государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества или путем перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.

2.Ипотека как ценная бумага подразумевает закладную – долговой инструмент, удостове­ряющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обраща­ется на рынке.

Ипотека является способом обеспечения выполнения основного требования, например по кредитному соглашению. По общему правилу недопустимо, чтобы в случае неудовлетворения требования кредитора последний обращал заложенное имущество в свою собственность. Залог – это не способ приобретения права собственности, а форма удовлетворения требований кредитора из стоимости заложенного имущества. Реализовать свое залоговое право, т.е. обратить взыскание на заложенное имущество, кредитор может только в судебном порядке.

Иными словами, ипотека – сдача в залог земли другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды – ипотечного кредита (кредита под закладную). Ипотекой называют и саму закладную – документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог, а также на долг по ипотечному кредиту. Ипотека – это способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество.

Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами:

· Ипотека, как и всякий залог, – это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды и т.д. Ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.

· В качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

· Предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере без согласия кредитора, на время залогового периода.

· Договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом – закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.

· При значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги (в Российской Федерации - Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним - ЕГРП).

· В случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Основываясь на вышеизложенном, можно выделить следующие принципы ипотеки:

гласность (публичность) – это доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге (реестре);

специальность – это возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;

достоверность – это записи в публичных книгах, которые означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;

старшинство –это преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;

Бесповоротность – ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;

Неприменимость погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

Будет полезно почитать по теме: