Пример расчета стоимости объекта недвижимости затратным подходом

А теперь давайте рассмотрим пример определения восстановительной стоимости методом сравнительной единицы. Представим, что мы заключили с агропромышленным предприятием, расположенным в Московской области, договор об оценке принадлежащего ему цеха по приему и переработке овощей.

Исходные данные

Этажность – 1;

Общая площадь – 925 м2; строительный объем – 2850 м3.

Конструктивная система – железобетонный фундамент, стены кирпичные.

Дата постройки здания –1976 год.

Дата оценки – 20 октября 2003 года.

1. Определение восстановительной стоимости.

Для выбора аналога воспользуемся нормативным документом, применяемым оценщиками в большинстве случаев для определения стоимости методом сравнительной единицы затратного подхода. Это - так называемые укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС).

Документ состоит из 38 сборников и общей части. Сборники УПВС были изданы в 1970 году и предназначались для переоценки в 1972 году зданий и сооружений всех отраслей народного хозяйства Советского Союза. Каждый сборник представляет собой свод стоимостей единиц объема или площади всех типов зданий и сооружений в зависимости от отрасли народного хозяйства.

Вернемся к нашему примеру. Единичную расценку аналога будем искать в Сборнике 26. «Здания и сооружения в совхозах, колхозах и других сельскохозяйственных предприятиях. Том 1. Здания и сооружения производственного назначения» (приложение 1).

Наиболее близкое по функциональным, конструктивным и физическим параметрам здание найдем в таблице 161 «Пункты по переработке плодов, ягод и овощей». Восстановительная стоимость 1 м3 здания составит для 1-го территориального пояса, в котором находится Московская область, 17, 5 рублей.

Формула, по которой определяется восстановительная стоимость:

ВСэ = УПВС69 ´ К ´ О ´И 69-д.о. ´ Кзак. ´НДС,

где: ВСэ - восстановительная стоимость оцениваемого объекта на дату оценки, руб.;

УПВС69 - стоимость строительства на единицу строительного объема в ценах 1969 года, руб./ м3 – 17,5 руб./м3

К - поправочный коэффициент, учитывающий отличия оцениваемого объекта от объекта-аналога; в нашем случае отличия отсутствуют - К=1

О - строительный объем здания (или иной расчетный параметр), м3 или м2; О = 2850 м3

И 69-д.о. - индекс пересчета стоимости строительства из цен 1969 года на дату оценки.

Кзак.коэффициент, учитывающий затраты и прибыль организации Заказчика-Застройщика. В практике оценочной деятельности по г. Москве принимается в размере 1,3.

Индекс пересчета стоимости строительства И 69-д.о.определяется в две стадии:

Стадия 1. Пересчет стоимости строительства от цен 1969 года, по состоянию на который разрабатывались сборники УПВС, к ценам 1984 года. Цены при Советском Союзе на внутреннем рынке были строго фиксированными и не изменялись в течение десятилетий. Однако любая, даже стесненная жесткими плановыми рамками экономика имеет объективные законы развития. Под воздействием ряда факторов – как внутреннего, так и внешнего характера - фактические цены все же росли. Отражением реальной ситуации в сфере цен на строительство стало Постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94. В приложении к этому постановлению были разработаны индексы увеличения стоимости в зависимости от отрасли народного хозяйства. Например, стоимость СМР в нефтедобывающей промышленности увеличилась по сравнению с 1969 годом в 1,21 раза. Среднее увеличение стоимости строительства по всему народному хозяйству составило 1,18, как и по интересующему нас в рамках примера сельскому хозяйству.

После 1984 года прошло каких-то 8 лет и Советский Союз, а вместе с ним и фиксированные цены ушли в историю. С начала 90-х годов прошлого века с развитием оценочной деятельности стали развиваться и аналитические периодические издания в области рыночного ценообразования. Одно из таких изданий начала выпускать и до сих пор издает компания Ко-Инвест. В Ко-Инвесте приводятся ежеквартально индексы увеличения стоимости строительства по отношению к базовым годам. В том числе - к 1984 г.

Стадия 2. Пересчет стоимости строительства от цен 1984 года к ценам на дату оценки – на 20 октября 2003 года.

Для этого нам необходим Ко-инвест – выпуск 45-й за октябрь 2003 года. На странице 17 открываем таблицу 2.2 (приложение 2) и для зданий из кирпича в Московской области находим индекс - 32,971.

Общий индекс пересчета - И 69-д.о. = 1,18 ´ 32,971 = 38,91.

Теперь определяем восстановительную стоимость оцениваемого нами объекта методом сравнительной единицы с применением сборников УПВС:

ВСэ = УПВС69 ´ К ´ О ´ И 69-д.о. ´ Кзак. ´ НДС = 17,5 ´1,0 ´ 2850 ´ 38,91 ´1,3 ´1,2 = 3 027 393 руб.

НДС на дату оценки составлял 20%, с 1 января 2004 года - 18%.

2. Определение износа.

Физический износ. Существует несколько методов расчета физического износа зданий:

- нормативный;

- стоимостной;

- метод срока жизни.

Нормативный метод основан на правилах ВСН 53-86 Госгражданстроя, разработанных в 1986 г., и применяется Бюро технической инвентаризации для оценки износа жилых зданий. Вот формула, по которой определяется износ:

Fф = [Σ Fi ´Li] / 100,

где: Fф – физический износ здания, (%);

Fi – физический износ i-го конструктивного элемента (%). Например, фундамента, или стен;

Li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n – количество конструктивных элементов в здании.

В указанных правилах описаны повреждения конструктивных элементов и соответствующие им размеры физического износа. Доля восстановительной стоимости элемента берется из известных нам сборников УПВС.

Правила ВСН хоть и разработаны для жилых зданий, вполне успешно применяются и для других объектов. Рассмотрим оценку износа на примере нашего здания. Первое, что необходимо сделать – провести визуальный осмотр всех элементов конструкций оцениваемого здания с целью установления их повреждений. Пусть результаты осмотра выявят следующую картину:

Фундаменты - трещины, частичное раз­рушение блоков (до ар­матуры).

Стены - отдельные трещины и выбоины.

Покрытия и кровля - трещины в панелях, пробоины, следы протечек. Оседание утеплителя, его высокая влажность (приложение 3).

Износ, соответствующий повреждениям, назначается по ВСН. В остальных элементах конструкций примем повреждения, эквивалентные 35% износу.

Теперь в сборнике УПВС № 26, том 1, еще раз откроем таблицу 161, по которой определялась стоимость, и в продолжении этой таблицы найдем Удельные веса отдельных конструктивных элементов в % (приложение 1): Фундаменты - 15%, стены - 21%, покрытия и кровля - 18%. Теперь, используя формулу, в табличной форме проведем расчет износа оцениваемого здания (табл. 6).

Приведенный способ расчета применяется оценщиками давно и успешно, но не позволяет определять функциональный и экономический износ. Рассмотрим стоимостной метод расчета физического износа.

Таблица 6

Расчет физического износа нормативным методом

№ п/п

Конструктивные
элементы

Удельный вес
элемента, Li

Процент износа
элемента , Fi

Fi х Li

1

Фундаменты

15

41

615

2

Стены

21

10

210

3

Покрытия и кровля

18

30

540

4

Остальные

46

35

1610

Σ Fi ´ Li 2975

Fф = [Σ Fi ´ Li] / 100 2975/100 = 29,8

Достаточно объективно износ здания на момент оценки можно выразить отношением затрат на ремонт тех или иных конструктивных элементов здания к их восстановительной стоимости. Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Недостатком, присущим данной методике, является сложность расчетов. Фактически к осуществлению данного метода нужно привлекать профессиональных инженеров-строителей и сметчиков. Приведем пример расчета физического износа стоимостным методом для нашего здания (табл. 7).

Таблица 7

Расчет физического износа стоимостным методом

№ п/п

Конструктивные
элементы

Восстановительная стоимость элемента, руб.

Необходимые затраты на ремонт, руб.

Износ
(столбец 4 /столбец 3)х х100%

1

Фундаменты

291 150

119 000

41

2

Стены

407 610

40 700

10

3

Покрытия и кровля

349 380

105 000

30

4

Остальные

892 860

312 500

35

5

Здание целиком

1 941 000

577 200

29,7

Перейдем к третьему способу – определение физического износа зданий методом срока жизни. Физический износ является функцией времени. Чем выше возраст объекта, тем выше его износ. Функция в общем случае не является, конечно, линейной, да и в каждом отдельном случае эта зависимость уникальна и зависит от условий эксплуатации. Однако для приближенных расчетов оценщики вполне могут использовать следующую формулу:

И,% = ХВ / ТС ´ 100%,

где: И - величина физического износа в процентах,

ХВ – хронологический возраст объекта, т.е. возраст объекта к моменту оценки, в годах,

ТС – типичный срок жизни объекта, в годах.

С хронологическим возрастом все понятно – его сообщит заказчик работы. Бывает, конечно, когда и владелец объекта точно не знает, когда он был построен, но опытный эксперт определит возраст с точностью до 10-20 лет в зависимости от конструктивных и объемно-планировочных решений здания.

Типичный срок жизни объекта можно определить, воспользовавшись едиными нормами амортизационных отчислений (ЕНАО). Этими нормами пользовались до 2002 года, определяя процент амортизационных отчислений на восстановление основных средств. Там же указывается типичный срок службы для различных объектов как движимого, так и недвижимого имущества. Наше здание имеет типичный срок службы по ЕНАО – 54 года. Следовательно, износ составит:

И = 28 / 54 ´ 100% = 52%

Недостатком последнего способа является то, что он не учитывает реальных условий эксплуатации. Кроме того, при нормальном обслуживании и эксплуатации здания, как правило, имеют гораздо больший срок жизни. Это мы можем увидеть и на примере нашего оцениваемого здания: износ методом нормативного и стоимостного расчета составляет около 30%, а износ методом срока жизни – 52%.

Давайте теперь перейдем к определению морального (функционального) износа. Еще раз вспомним, что признаками функционального износа в оцениваемом здании, как правило, являются несоответствие его объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам. Несоответствие включает также отсутствие того или иного вида оборудования, необходимого для нормальной эксплуатации сооружения для целей текущего или предполагаемого использования.

В зависимости от физической возможности и экономической целесообразности устранения причин, вызвавших функциональный износ, его подразделяют на устранимый и неустранимый.

Будет полезно почитать по теме: